آشنایی با تقسیمات ثبتی املاک

آشنایی با تقسیمات ثبتی املاک

املاک واراضی از تقسیمات مختلفی برخوردار است از جمله این تقسیمات و مهم ترینش تقسیمات ثبتی می‌باشد. اشراف به تقسیمات اراضی و املاک برای ملاکین، سرمایه گذاران و سازندگان ساختمان، کارگزاران (بروکرها) و مهندسین فروش املاک و مستغلات و نیز فعالان صنف مشاورین املاک اهمیت بسزایی دارد. در اینجا نگاهی به تقسیمات ثبتی املاک و اراضی و اهمیت آن در سرمایه گذاری و مدیریت آن انداخته می‌شود. در اسناد رسمی هر ملکی بخش­هایی وجود دارد تحت عنوان:

بخش ثبت

هر شهر براساس مقررات و نقشه­های ثبتی اداره ثبت اسناد و املاک به چنـدين بخش تقسيم می‌­شود كه جهت مکان­ يابی يا برای تعيين موقعيت مکانی صورت می­پذيرد. در شهر تهران، املاک به دوازده بخش ثبتی تقسيم شده است: مثلاً املاک واقع در شهرک راه­آهن، کن و … در بخش ۱۰ ثبتی تهران و املاک واقع در فرشته، نياوران و سعادت­ آباد و … در بخش ۱۱ ثبتی تهران واقع است.

شماره ملک یا پلاک ثبتی اعم از اصلی و فرعی

اداره کل ثبت اسناد و املاک، جهت شناسايی هر ملک، شماره­ای را به صورت اصلی و فرعی در نظر می‌گيرد که اين شماره در صفحه دوم سمت راست دفترچه مالکيت درج می‌شود. برای تشخيص، شماره اصلی و فرعی با علامت مميز (/) از هم جدا می‌شود، شماره اصلی در سمت چپ و شماره فرعی در سمت راست نوشته می‌شود.

مثال: ۱۶۱۷/۷۲ عدد ۷۲ که سمت چپ مُمَيَز نوشته شده، شماره اصلی ملک است و عدد ۱۶۱۷ که در سمت راست مميز نوشته شده است شماره فرعی محسوب می‌شود.

نکته ۱: فاصله پلاک­ های اصلی و پلاک­های فرعی از هم با خط تيره (ـ) در اسناد مالکيت درج می‌شود:
مثال: ۲۱۱-۲۵۳-۲۵۴/۶۹۳۲-۶۹۳۳
اعداد ۲۱۱-۲۵۳-۲۵۴ سمت راست مُمَيَز، شماره­ های فرعی محسوب می­ شود و اعداد ۶۹۳۲ و ۶۹۳۳ سمت چپ مُمَيَز شماره های اصلی محسوب می‌شوند.

نکته۲: شماره­های پلاک ثبتی املاک عموماً به چهار صورت در اسناد مالکيت درج می‌شود:

• الف) يک شماره اصلی و يک شماره فرعی: مثل ۱۲۷۵/۱۷۲
• ب) يک شماره اصلی و چند شماره فرعی: مثل ۴۷-۴۶-۴۵/۳۲
• ج) يک شماره اصلی، بدون شماره فرعی، (به دليل فقدان شماره فرعی): مثل ۱۲۶(اصلی)
• د) چند شماره اصلی و چند شماره فرعی: مثل ۲۱۱-۲۵۳-۲۵۴/۶۸۳۲-۶۹۳۳

در صفحه سوم اسناد مالکيت پلاک­های فرعی و اصلی و حدود اربعه ملک (شامل: شمال، شرق، جنوب و غرب) و مساحت کل عرصه (زمين) با حروف درج می‌شود.

نکته ۳: ممکن است برخی از املاک فاقد مساحت و حدود اربعه باشد و تنها دارای پلاک ثبتی باشد. در اين صورت برای تعيين مساحت ملک، براساس وضع موجود برای تعيين ابعاد و مساحت آن از نقشه ثبتی توسط کارشناسان ثبتی استفاده می‌شود.

قطعه تفکيکی

شماره قطعه یا شماره تفکيکی

به شماره تفکيکی، شماره قطعه هم گفته می‌شود، در صورتی که ملک ثبت شده­ای توسط اداره کل ثبت اسناد و املاک به دو يا چند قطعه کوچکتر تقسيم شود، در صورتمجلس تنظيمی برای هر قطعه، شماره­ای مشخص می‌شود و آن را شماره قطعه تفکيکی می‌نامند.

حقوق اِرتِفاقی (حقی است برای دیگری در ملک شما مثل حق عبور) و اِنتفاعی (حقی است برای شما در ملک دیگری مثل حق اِنتفاع به سُکنی به عُمری یا رُقبی)
نوع معاملات فعلی و قبلی: مثل رهنی، شرطی و قطعی و وکالتی، وراثتی و …

برخی مشخصات عمومی

حدود اربعه ملک (مشخصات و مختصات چهار طرف ملک اعم شرق، شمال، غرب و جنوب)

حوزه ثبتی (محل وقوع ملک در آن حوزه)

شماره صفحه، تاریخ ثبت سند، نام مالک، مساحت ملک، مشخصات اختصاصی ها، مشخصات مشاعات، مساحت کلی

نکته۱: هر قطعه تفکيکی به صورت مجزا قابليت تَمَلُک دارد و برای آن می­توان سند مالکيت شش دانگ از اداره ثبت محل دريافت کرد.

نکته۲: شماره قطعه تفکيکی در آپارتمان‌ها، معمولاً همان رديف صورتمجلس تفکيکی است. اين شماره در سند، بنچاق، صورت مجلس و يا نقشه تفکيکی درج و ذکر می‌شود.