تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری

از جمله اختلافات شهرداری‌ ها با مردم، نحوه استفاده مردم از ساختمان‌های مسکونی شان و تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری است.

در حقیقت کاربری ساختمان از جمله مواردی است که در خرید و فروش و حتی اجاره بسیار حائز اهمیت است و با توجه به قیمت بالای ساختمان‌ها و مقتضیات زمان ممکن است که افراد مجبور شوند تا ملکی که صاحب آن هستند را تغییر کاربری داده و از آن به نحو دیگری استفاده کنند.

باید دانست که هر ساختمانی که در شهر می‌بینیم، شناسنامه‌ای دارد و این شناسنامه را پروانه ساخت ساختمان می‌نامند که در آن اطلاعاتی چون مشخصات فنی چون متراژ هر واحد، متراژ کل ساختمان، تعداد طبقات و نوع کاربری ساختمان در آن درج شده است.

در این مطلب برانیم تا به مباحث مهمی چون: تعریف کاربری ساختمان، چگونگی، مدارک مورد نیاز، هزینه‌های تخمینی برای تغییر کاربری ساختمان از مسکونی به تجاری و…. بپردازیم.

منظور از کاربری ملک چیست؟

کاربری یک ملک می تواند یکی از انواع کاربری مسکونی، تجاری، اداری، کشاورزی، صنعتی، خدماتی، ورزشی یا معدن باشد. زمانی که اقدام به ساخت یک ساختمان می شود، باید پروانه ساخت آن کسب شود. در پروانه ساخت یک ساختمان، نوع کاربری آن درج می شود. بنابراین قبل از ساخت و ساز باید هدف از ساخت بنا و نحوه استفاده از آن در آینده، مشخص شود. پس از ساخته شده ملک، در سند ملک نیز نوع کاربری آن درج می شود.

زمانی که ملکی با کاربری مشخصی ساخته می شود، نباید از آن به شکل دیگری استفاده کرد. شهرداری موظف است روی کاربری ساختمان نظارت داشته باشد. در صورت مغایرت کاربری ملک با آنچه که در سند ذکر شده، تخلف صورت گرفته است. در این شرایط، بعد از اثبات تخلف در مراجع قضایی، فرصتی به مدت دو ماه برای برگرداندن کاربری ملک وجود دارد. شخصی که با وجود آگاهی نسبت به کاربری ملک، کاربری آن را تغییر دهد، متخلف است. متخلف علاوه بر موظف شدند به پرداخت مجازات های نقدی، به شش ماه تا دو سال حبس نیز محکوم می شود.

مطلب پیشنهادی: مشاوره حقوقی املاک

کاربری مسکونی

آن دسته از املاکی که با نام واحد مسکونی نام گذاری می‌شوند، واحدهایی هستند که به منظور اسکان دائم یا موقت افراد ساخته می‌شود و به لحاظ ترکیب بنا دارای ظاهری خاص مانند اتاق، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و غیره هستند. پس کاربری مسکونی به فضاهای پیوسته‌ای گفته می‌شود که مناسب سکونت خانوار است.

کاربری تجاری و اداری

زمانی به یک مکان تجاری یا اداری می‌گویند که کاسب، تاجر یا فردی مشغول یک فعالیت تجاری یا کسب و کاری در آن باشد. با توجه به دستورالعمل وزارت کشور، که با عنوان «دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی» نام برده می‌شود، واحد تجاری تمام ساختمان‌هایی هستند که برابر تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها با هدف استفاده در کسب و کار، تجارت یا پیشه‌ای ساخته شده باشند که در این صورت تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت می‌کنند.

نقش شهرداری در تعیین نوع کاربری ملک چیست؟

در شهر ها مناطق برای املاک مسکونی در نظر گرفته شده است و بخش های دیگر برای املاک تجاری و … . در برخی مناطق مجتمع های مسکونی و تجاری نزدیک به هم هستند و اگر فردی بخواهد ملک مسکونی خود را به تجاری تبدیل کند باید یکسری از ضوابط قانونی را طی کند .

بر اساس قانون در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد ، شهرداری موظف است که بر طبق ضوابط نقشه آن ملک ، در پروانه‌ های ساختمانی نوع کاربری یا همان نوع استفاده از ساختمان را عنوان کند و اگر بر خلاف آنچه در پروانه ساختمانی قید شده ، در یک منطقه غیر تجاری محلی برای کسب و کار و تجارت شروع به فعالیت کرد شهرداری باید این موضوع را تعقیب کند .

مدارک لازم برای تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری

• مدارک شناسایی مالک (یا نماینده قانونی مالک به همراه وکالت‌نامه)
• اصل سند ملک
• مشخصات کامل ملک (مثل کروکی و کدپستی و…)
• برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات
• نقشه ملک جدید که متناسب با کاربری مورد نظر طراحی شده است
• مجوزهای لازم برای تغییر کاربری از سازمان‌های مربوطه

مراحل تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری

با توجه به آنکه ارزش املاک تجاری بسیار بیش تر از املاک مسکونی است؛ در شهرهای بزرگ همواره با پدیده تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری مواجه هستیم. بسیاری از صاحبان املاک مسکونی نیز این دغدغه را دارند که چگونه می توانند تغییر کاربری ملک مسکونی خود را به یک ملک تجاری انجام دهند.

هر نوع تغییر کاربری دارای فرآیند مشخصی است که بایستی به ترتیب انجام گیرد. بنابراین باید به دفاتر خدمات نوسازی در محلی که ملک در آن قرار دارد مراجعه نمود و مراحل اداری آن را به انجام رساند. گفتنی است که تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری می تواند به 2 روش صورت گیرد؛ روش اول از طریق تخریب و نوسازی صورت می گیرد و روش دوم از طریق تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری با دریافت مجوزهای لازم انجام می شود.

مرحله اول: پرداخت عوارض

اگر مالک ساختمان عوارض آن را قبلاً پرداخت کرده باشد می تواند به یکی از دفاتر خدمات نوسازی در محله استقرار ملک مراجعه نماید و فرمی را که در آن کاربری جدید و قدیم ملک مورد بررسی قرار می گیرد تکمیل کند؛ سایر مراحل به صورت الکترونیکی انجام خواهند شد.

اما در صورتی که عوارض ساختمان پرداخت نشده باشد لازم است که ابتدا به شهرداری مراجعه کرده و عوارض پرداخت گردد و سپس مراحل یاد شده طی شود.

مرحله دوم: بررسی ملک

مرحله بعدی در تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری شامل بررسی ملک می باشد؛ به این صورت که یک بازرس ملک را مورد بررسی قرار می دهد و اطلاعات مندرج در فرم یاد شده را با اطلاعات حقیقی ساختمان مطابقت می دهد.

مرحله سوم؛ صدور دستور نقشه

در این مرحله، دفتر خدمات نوسازی دستور تهیه نقشه را صادر می کند. در این دستور، نقشه ملک جدید شامل تعداد طبقات، سطح اشتغال، پارکینگ و نوع کاربری مشخص می شود.

در صورتی که مالک به نقشه تعیین شده اعتراضی داشته باشد باید پیش از رسیدن به مرحله چهارم آن را مطرح کند.

مرحله چهارم: طراحی نقشه توسط مالک

در این مرحله، بر اساس دستور نقشه صادر شده توسط دفتر خدمات نوسازی، طراحی نقشه اصلی توسط مالک آغاز می گردد.

مرحله پنجم: صدور پروانه ساخت برای کاربری جدید

پس از ارائه نقشه اصلی به دفتر خدمات نوسازی، عدم مغایرت نقشه اصلی با دستور نقشه و تأیید کارشناسان؛ پروانه ساخت کاربری جدید صادر می شود. همان طور که پایگاه خبری ملک هفت نیز نشان می دهد؛ پیش از شروع هر گونه عملیات ساخت و ساز لازم است که مجوز تخریب و نوسازی از شهرداری اخذ شود.

مطلب پیشنهادی: اخذ دستور نقشه

مرحله ششم: تخریب و نوسازی

مرحله نهایی در فرآیند تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری؛ تخریب و نوسازی ملک می باشد. به این ترتیب ملک مسکونی مطابق با مجوز تغییر کاربری تخریب می گردد و بر اساس نقشه جدید نوسازی می گردد.

شایان ذکر است که ملک تجاری جدید مطابق با نقشه دارای شرایط خاصی می باشد که متفاوت از ملک مسکونی قبلی است؛ به عنوان مثال در ملک تجاری جدید فضاهایی برای انبار، پارکینگ و بارگیری در نظر گرفته می شود که در ملک مسکونی الزامی به وجود آن ها نیست.

هزینه های تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری

به طور کلی هزینه های تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری شامل هزینه های عوارض و مالیات می باشند که با توجه به موقعیت ملک، بافت محله، بافت ساختمان و متراژ خانه متفاوت است.

گفتنی است که هزینه دریافت مجوز تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری از هر منطقه به منطقه دیگر و حتی از خیابانی به خیابان دیگر متفاوت است. حتی ممکن است دو ملک که در مجاورت هم قرار گرفته اند هزینه عوارض و مالیات متفاوتی داشته باشند.

موارد استثناء استفاده تجاری از ملک مسکونی

• کارهای دفتری که نیازمند فعالیت‌های شدید کاری نیستند; مانند مطب، دفاتر مشاوره و وکالت، کارهای اداری و یا غیره را می‌توان در یک ملک مسکونی بدون تغییر کاربری انجام داد.
• مشاغل خانگی (به شرطی که در حد خانگی باشند) را نیز می‌تواند بدون تغییر کاربری در منزل انجام داد و نیازی به تغییر کاربری نیست.
• ایجاد دفاتر مطبوعاتی نیز در ملک مسکونی بلامانع قلمداد شده است.
• در نظر داشته باشید که این مجوزها صرفا برای عدم تغییر کاربری است و مجوزهای قانونی و صنفی دیگر را شامل نمی شود.
• در ماده 55 قانون شهرداری‌ها، مشاغل خدماتی مانند; دفاتر وکالت، مطلب‌ها، دفاتر اسنادرسمی، دفاتر روزنامه‌ها، مجله‌ها و نیز دفاتر مهندسی می‌توانند در املاک مسکونی شروع به کار نمایند.

عواقب تغییر کاربری ملک به صورت غیرقانونی

در صورتی که بر خلاف قوانین مندرج در قانون شهرداری در ملک غیرتجاری استفاده تجاری صورت بگیرد، بررسی تخلف در کمیسیون مقرر بر تبصره یک بند ۱۰۰ این قانون انجام می‌شود. در صورتی که تخلف اثبات شود مالک یا مستآجری که مرتکب تخلف شده موظف است در مهلت معین (کمتر از دو ماه) کسب‌وکار دایرشده در ملک موردنظر را تعطیل کند. در صورتی که مستأجر یا مالک در مهلت معین اقدام به تعطیل کردن تجارت نکند محکوم به جریمه نقدی و حبس به مدت ۶ ماه تا دوسال خواهد شد.

نکته‌ای که باید بدانید این است که طبق قانون شهرداری تنها اختیار برخورد با مالکینی را دارد که از ملک غیرتجاری استفاده تجاری کرده‌اند و در موارد مربوط به تغییر کاربری به اداری و… حق برخورد با تخلف صورت گرفته در حوزه اختیار شهرداری نیست.  با وجود این در حال حاضر در کلیه موارد تخلف کاربری ملک، شهرداری با متخلفین برخورد می‌کند.

جمع بندی

• بر اساس قانون در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد، شهرداری موظف است که بر طبق ضوابط نقشه آن ملک، در پروانه‌های ساختمانی نوع کاربری یا همان نوع استفاده از ساختمان را عنوان کند.
• آن دسته از املاکی که با نام واحد مسکونی نام گذاری می‌شوند، واحدهایی هستند که به منظور اسکان دائم یا موقت افراد ساخته می‌شود و به لحاظ ترکیب بنا دارای ظاهری خاص مانند اتاق، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و غیره هستند.
• زمانی به یک مکان تجاری یا اداری می‌گویند که کاسب، تاجر یا فردی مشغول یک فعالیت تجاری یا کسب و کاری در آن باشد.
• بر اساس قوانین شهرداری، برای ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز صادر می‌شود که کاربری ملک به صورت دقیق در آن مشخص می‌شود. به این مجوز پروانه ساخت می‌گویند که دریافت آن پیش از شروع هر گونه عملیات ساخت و ساز لازم است.
• در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری که در سال ۱۳۵۲ آمده مقرر گردیده است که : ” شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند.”
• هر گونه تغییر کاربری دارای مسیر مشخصی است که باید طی شود. برای انجام این کار باید به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه‌ای که ملک در آن قرار دارد مراجعه کرده و روال کار اداری آن را انجام دهید.
• هزینه تغییر کاربری زمین مبلغ مشخصی ندارد و در واقع گرفتن مجوز برای تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری در هر منطقه، خیابان، کوچه و حتی از ساختمانی به ساختمان دیگر متفاوت است.
• در حالت کلی هزینه‌هایی که برای تغییر کاربری خانه وجود دارند، عبارتند از: هزینه‌های مربوط به عوارض و مالیات که با توجه به موقعیت ملک متفاوت است و همچنین عواملی چون موقعیت جغرافیایی، بافت شهری، بافت ساختمانی، متراژ ملک و غیره نیز در این هزینه‌ها تاثیر بسیاری دارد.
• با وجود آنکه تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری نیاز به اخذ مجوز دارد اما در قانون استثناهایی نیز پیش بینی شده است که در آن از یک ملک با کاربری مسکونی می‌توان بهره برداری غیر مسکونی انجام داد. برای مثال مالک می‌تواند از یک ملک با کاربری مسکونی به عنوان دفتر حقوق استفاده کند.