حقوق آپارتمان نشینی

حقوق آپارتمان نشینی

به دنبال ازدیاد جمعیت و گسترش شهرها، ضرورت آپارتمان نشینی به امری بدیهی تبدیل شده و کم کم جمله معروف “چهار دیواری اختیاری” که خاص خانه‌های ویلایی و مستقل بود، جای خود را به نوعی نظم پذیری در یک خانواده بزرگتر به نام مجتمع‌های مسکونی داده است. گرچه مالکیت حقی است که قانون به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را دارد، ولی در کلیه مجموعه‌های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، چگونگی تصرف مالک باید به گونه ای باشد که به حقوق همسایگان آسیبی نرساند.

از جمله این موارد ایجاد سر و صداهای نامتعارف بویژه در ساعات استراحت خانواده‌ها، نگهداری حیوانات اهلی که گاه ناقل بیمارهایی به دیگران می‌باشند، اسراف در مصرف آب و برق عمومی مانند شستشوی خودرو و یا استفاده انحصاری از مشاعات که به تفصیل آنها در نوشتار مستقلی تحت عنوان باید‌ها و نباید‌های آپارتمان نشینی پرداخته شده است.

البته در آموزه‌های دینی برای حقوق همسایه تا چهل خانه اطراف، سفارش‌های بی شماری شده که در تعلیل آن باید اذعان نمود یکی از مزایای ارج نهادن به دوستی با همسایگان، تعمیم ایجاد امنیت و آرامش برای ساکنین در یک مجموعه، توسط خود ساکنین است. در روایتی از حضرت رسول اکرم (ص) نقل شده که فرمودند: جبرئیل در باره همسایه آن قدر به من سفارش می‌کرد که من پنداشتم همسایه‌ها از یگدیگر ارث خواهند برد.

بنابراین ارتباط با همسایه و رعایت حقوق آنان را می‌توان در چارچوب مسایل اخلاقی ملاحظه کرد. گرچه با هدف جلوگیری از بروز مسائل فوق در روابط آپارتمان‌نشینی، تمهیداتی با وضع قانون تملک آپارتمان‌ها اتخاذ شده، اما کاهش مشکلات جاری به چیزی بیش از رعایت قانون نیاز دارد؛ بنابراین باید فرهنگ و اخلاق آپارتمان‌نشینی در جامعه امروزی نهادینه شود.

اینک به لحاظ اینکه آشنایی با حدود و ثغور حقوق همسایگان نقش مهمی در رعایت همزیستی مسالمت آمیز دارد، در این نوشتار پیش نیاز‌های لازم قانونی، از جمله اینکه اگر مالکی از همکاری و مشارکت در هزینه‌های قسمتهای مشترک و نیز پرداخت هزینه‌های شارژ قسمت اختصاصی قصور ورزد، دارای چه ضمانت اجراهایی است، بیان خواهد شد.

بخش‌های مشترک و اختصاصی ساختمان

یک مجتمع مسکونی آپارتمانی، از بخش‌ها و قسمت‌های مختلفی تشکیل شده است. برخی از قسمت‌ها مورد استفاده انحصاری مالکان است و برخی دیگر مورد استفاده عموم مالکان است و مقرراتی که بر هر یک از این دو بخش حاکم است تفاوت می‌کند.

بخش‌های اختصاصی ساختمان

آن قسمتی از ساختمان که به وسیله مالک یا کسی که از مالک اجازه دارد، به صورت انحصاری مورد استفاده قرار می‌گیرد، قسمت‌های اختصاصی آپارتمان نام دارد. از نظر قانونی نیز، بخش‌های اختصاصی ساختمان اینگونه تعریف شده است: “قسمت‌هایی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم‌مقام او تخصیص‌ یافته باشد.”

به علاوه، سند رسمی مالکیت که بعد از خرید یک آپارتمان صادر می‌شود، یکی از مستنداتی است که آن قسمت‌ از آپارتمان را که در ملکیت اختصاصی مالک است، نشان می‌دهد. و مشخصات کامل قسمت اختصاصی ‌از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمت‌های وابسته، ارزش و… در سند مالکیت بیان می‌دارد.

مطلب پیشنهادی: انواع سند ملکی

قسمت‌های مشترک (مشاعی)

آنچه آپارتمان را از سایر املاک دیگر متفاوت می‌کند، وجود قسمت‌هایی است که مالکیت آن بین مالکان قسمت‌های اختصاصی آپارتمان مشترک است. از یک سو قواعدی که بر این قسمت‌ها حاکم است، با قواعدی که بر معابر عمومی مثل کوچه‌ها و خیابان‌ها حکومت می‌کند، فرق دارد. زیرا که قسمت‌های مشترک یک آپارتمان، ملک مشترک تمام مالکان آپارتمان است و دیگران در آن حقی ندارند. از سوی دیگر این نوع مالکیت با مالکیت قسمت‌های اختصاصی متفاوت است، چرا که اعضای مجتمع نمی توانند هر گونه استفاده‌ای از آن بکنند و این استفاده باید با اجازه سایر شرکاء باشد.

به طور کلی زمین و اسکلت ساختمان‌ از جمله قسمت‌های مشترک ساختمان است، همچنین تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع‌ آب، مرکز حرارت و تهویه، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از قبیل لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری، گذرگاه‌های ‌زباله و محل جمع‌آوری آن، همه جزو قسمت‌های مشترک ساختمان است.

حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت‌های مشترک آپارتمان را نمی‌توان از یکدیگر جدا کرد. در صورت انتقال قسمت اختصاصی ملک، قسمت مشترک نیز وابسته به آن منتقل می‌شود. بنابراین هیچ مالکی نمی‌تواند مالکیت خود را در راهروها یا انباری جداگانه به دیگری واگذار کند، بلکه مالکیت بخش‌های اختصاصی و عمومی به یکدیگر متصل هستند.

مفاله پیشنهادی: قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال ۱۳۴۳

اثرات تقسیم آپارتمان به قسمت‌های مشترک و اختصاصی

تقسیم ‌بندی ساختمان به قسمت‌های اختصاصی و مشترک، حدود اختیارات مالکان را مشخص می‌کند. مالک در قسمت‌های اختصاصی می‌تواند از حقوق مالکانه خود به صورت کامل استفاده کند، اما برای استفاده از حق مالکیت خود در قسمت‌های مشاعی نیازمند اجازه دیگران است. به طور مثال گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است. این تقسیم بندی علاوه بر نشان دادن حدود اختیارات مالک، آثار دیگری از جمله تعیین سهم هر واحد از هزینه‌های مشترک ساختمان را نیز در بر دارد.

مبنای محاسبه هزینه‌های ساختمان

بیشترین معضلات در زندگی آپارتمان نشینی، چگونگی تأمین هزینه‌های قسمت‌های مشترک آپارتمان و اختلافات ناشی از آن است، که باید مالکان آپارتمان آن را بپردازند. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ‌ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه و نیز هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران می‌باشد.

مهم ترین نکته قابل توجه این است که بر خلاف تصور برخی که ملاک هزینه‌ها را تعداد اعضای هر خانواده می‌پندارند، مساحت قسمت‌های اختصاصی در پرداخت این هزینه‌ها موثر است. مگر هزینه‌هایی مانند دستمزد سرایدار که باید به طور مساوی تقسیم شود و ربطی به مساحت واحد آپارتمانی ندارد و همه باید یکسان پرداخت کنند. زیرا که سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان تعیین می‌شود.

بنابراین هر چه مساحت قسمت‌های اختصاصی مالک بیشتر باشد، سهم وی در هزینه‌های قسمت‌های مشترک افزایش می‌یابد. البته این قاعده دو استثنا دارد.

1) در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیر بنای اختصاصی ساختمان هستند، هزینه‌های مشترک می‌تواند به اشکال دیگری نیز مورد توافق قرار گیرد.

2) در خصوص آن قسمت‌هایی از ساختمان که تنها بین چند مالک مشترک باشد، لزومی ندارد همه ساکنان ساختمان هزینه‌های آن را بپردازند. بطور مثال چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان آن است.

هرگاه یک آپارتمان دارای مالکان متعدد باشد، مالکان یا قائم مقام قانونی آن‌ها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد پرداخت سهم مخارج مشترک تعیین و معرفی کنند. در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند، رأی اکثریت بقیه مالکان آپارتمان نسبت به همه معتبر خواهد بود.

مطلب پیشنهادی: روش محاسبه شارژ ساختمان + نمونه جدول شارژ ساختمان

وظیفه دفاتر اسناد رسمی نسبت به هزینه‌های مشترک ساختمان

دفاتر اسناد رسمی موظف هستند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره، گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد، از مالک یا قائم‌مقام او مطالبه کنند و یا با موافقت مدیر یا مدیران، تعهد کسی که ملک به او منتقل شده مبنی بر پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون را در سند تنظیمی قید کنند.

راهکارهای قانونی برخورد با امتناع کنندگان از پرداخت شارژ ساختمان

بعضی اوقات ساکنان آپارتمان‌ها در شهرها با مشکل عدم پرداخت هزینه‌های مشترک و به اصطلاح حق شارژ روبرو هستند که به لحاظ عدم آگاهی آپارتمان نشینان از مقررات و ضوابط قانونی، این امر بعضاً به مشاجره و نزاع منجر شده و پای آنان را به مراجع قضایی باز می‌کند. در حالی که راهکار قانونی این است که، در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق ثبت اظهارنامه در دفاتر خدمات قضایی، به وی ابلاغ می‌کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، وی سهم بدهی اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان می‌تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره خودداری کند.

لازم به گوشزد می‌باشد که منظور، فقط خدمات مشترک است، بنابراین اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد، مدیر نمی تواند آن را قطع کند. زیرا این عمل خود قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری مدیر به عنوان ممانعت از حق، به مجازات حبس محکوم خواهد شد.

اگر با قطع خدمات مشترک، بازهم هزینه را پرداخت نشود، چه اقدامی از سوی مدیر باید انجام شود؟

اگر مالک یا مستأجر علیرغم قطع خدمات مشترک بازهم از پرداخت بدهی اش امتناع کرد، مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده علیه شخص امتناع کننده، اجراییه صادر خواهد کرد. لازم به ذکر است که عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیئت مدیران موظف می‌باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.

آیا راه دیگری هم برای الزام فرد ممتنع وجود دارد؟

در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، علاوه بر آنچه گفته شد مدیر ساختمان می‌تواند به دادگاه حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این گونه دعاوی خارج از نوبت رسیدگی می‌کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم می‌کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه، جریمه خواهد کرد.

مطلب پیشنهادی: وکیل ملکی

چنانچه مالک یا مستأجر به نظر مدیر ساختمان معترض باشد، چه باید کند؟

نظر مدیر ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی می‌دهد که این رأی قطعی است. و در مواردی که خدمات مشترک قطع می‌شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد، چنانچه دلایل معترض قوی باشد دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.

مستأجران چه وظایفی در ارتباط با شارژ ساختمان دارند؟

این امر بستگی به قرارداد بین مستأجر و صاحب‌خانه دارد، که اگر توافق شده که صاحب‌ خانه پرداخت کند و پرداخت نشد، در این صورت مستأجر می‌تواند میزان شارژ ساختمان را از اجاره‌ بها کم کند. اما چنانچه قرار بر این باشد که مستأجر شارژ را پرداخت کند و نپردازد، مدیر می‌تواند به مالک رجوع کند، سپس مالک هزینه را از وی خواهد گرفت.

حقوق مالکین در فرض نیاز به تعمیرات در آپارتمان چیست؟

در صورتی که نیاز به بازسازی آپارتمان در بخش اختصاصی باشد، بدیهی است که با رعایت حقوق دیگران هر گونه سلیقه ای قابل اعمال است. از جمله اینکه مالک این بخش می‌تواند دکور داخلی یا درب آپارتمان را متناسب با ذائقه خود تغییر دهد. به طور مثال حق تعویض درب اصلی ساختمان و یا پنجره‌هایی را که در بخش نمای بیرونی ساختمان تعبیه شده را، ندارد.

در صورت نیاز به تجدید بنا چه حقوقی پیش بینی شده است؟

در فرضی که ساختمان فرسوده شده باشد و عده کمی از ساکنان با تجدید بنا مخالفت ‌کنند، چنانچه از طریق شورای حل اختلاف تأمین دلیل شود، بدین معنا که سه نفر از کار‌شناسان رسمی دادگستری گواهی دهند که ادامه زندگی در این ساختمان خطر جانی و مالی در پی دارد، می‌توان به تجدید بنا اقدام نمود. اما قبل از آن باید با اجازه دادگاه، خانه مناسبی برای کسانی که مخالف هستند، اجاره شود و اگر از جابجایی امتناع کردند، با مراجعه به دادگستری می‌توان تقاضای تخلیه همسایگان مخالف را ارائه نمود.

پس از تجدید بنا سهم مالکین بر چه اساسی تعیین می‌گردد؟

بستگی به این دارد که قبل از تخریب سهم هر واحد بر اساس متراژ آن، به چه میزان از زمین می‌باشد. در واقع چنانچه هر واحدی به متراژ مساوی باشد به عنوان یک امتیاز شناخته می‌شود. زیرا که این مساله بیانگر برخورداری مساوی هر یک از واحدها از زمین آن ملک است. بنابراین اگر میزان سهم هر واحد مسکونی به تبع واحد اختصاصی، متفاوت باشد، این موضوع هنگام بازسازی مورد لحاظ واقع خواهد شد. بنابراین سهم مذکور بستگی به این دارد که قبل از تخریب سهم هر واحد بر اساس متراژ آن، به چه میزان از زمین می‌باشد.

البته باید به این نکته اشاره کرد که هر چه تعداد واحدها کمتر باشد و میزان متراژ زمین بیشتر باشد‌، ملک از ارزش بیشتری بهره‌مند خواهد بود. به همین علت مرغوبیت مجتمع‌های کم واحد و در عین حال با مساحت بالای عرصه، فقط به دلیل کاهش تردد ساکنان‌ و کاهش آلودگی صوتی و مشکلات آپارتمان یا برج نشینی نیست، بلکه بدین معنا است که هر یک از مالکان این واحدها مقدار سهم بیشتری از زمین برخوردار می‌شوند.

آیا سازنده آپارتمان می‌تواند پارکینگ و انباری را به صورت جداگانه به غیر مالکین منتقل نماید؟

اگر چه انباری یا پارکینگ حسب قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن از قسمت‌های مشترک نبوده و جزء قسمت‌های اختصاصی است، لیکن چون از لوازم و ملحقات آپارتمان است نمی‌تواند مالک مستقل داشته باشد و فروش انباری یا پارکینگ بصورت جداگانه با روح قانون تملک آپارتمان‌ها سازگاری ندارد. زیرا این امکان را به غریبه می‌دهد که بدون داشتن مالکیت نسبت به آپارتمان، از پارکینگ یا انباری آن استفاده کند.

مطلب پیشنهادی: فروش پارکینگ و قوانین پارکینگ در سند

بنابراین مالک آپارتمان نمی‌تواند آپارتمان خود را به شخصی و پارکینگ یا انباری آن را که معمولاً در سند تفکیکی دارای پلاک علیحده نیست، به دیگری بفروشد و اگر فرضاً خریدار آپارتمان هم راضی شده باشد که آپارتمان را بدون پارکینگ یا انباری معامله نماید، باز هم مالک نمی‌تواند آنها را به غیر از مالکین آپارتمان‌های آن مجموعه بفروشد و در صورت فروش به غیر، چنانچه مبایعه ‌نامه عادی باشد فاقد اثر قانونی است و اگر رسمی باشد مالک یا مالکین سایر آپارتمان‌ها می‌توانند ابطال معامله مذکور را از دادگاه خواستار شوند.

مطلب پیشنهادی: نمونه قرارداد خرید و فروش ملک

توصیه‌های ضروری در زندگی آپارتمان نشینی:

1. به هنگام تردد در مشاعات از هرگونه صداهای غیرعادی که سبب برهم زدن آرامش دیگران می‌شود، پرهیز کنیم.
2. خودرو خود را در پارکینگ، به گونه ای پارک نکنیم که مانع دیگر خودروها در محل تعیین شده شود.
3. از توقف در مقابل انباری همسایه‌ها اجتناب کنیم.
4. از آب مشترک لوله کشی در پارکینگ برای شست و شوی خودرو و دیگر لوازم غیر ضروری استفاده نکنیم.
5. از توقف در جلو پل و درب پارکینگ منازل حتی برای لحظه ای کوتاه، دوری کنیم.
6. اگر مشکلی در زندگی داریم در آپارتمان خود محدود و از بروز آن در مجموعه خودداری کنیم.
7. پرداخت به موقع حق شارژ مانع ایجاد اختلال در روند جاری مجموعه آپارتمانی می‌شود.